Vous trouverez ici les réponses aux principales questions que vous vous posez ainsi que de précieux conseils pouvant vous aider dans vos démarches.

 

Que faut-il savoir à propos des droits d'enregistrements ?
Droit d’enregistrement

Il s’agit d’un impôt perçu par le receveur de l’enregistrement pour le compte de l’Etat ou des Régions à l’occasion de l’enregistrement de certains actes ou écrits.

Taux des droits d’enregistrement

Bruxelles : droit d’enregistrement de 12,5%. Il n’y a pas de taux réduit dans la Région Bruxelles-Capitale mais il existe une possibilité d’abattement.
Wallonie : droit d’enregistrement de 12,5%. Possibilité de taux réduit à 6%.
Flandre : droit d’enregistrement de 10%. Possibilité de taux réduit à 5%.

Réduction des droits d’enregistrement

On peut obtenir, sous certaines conditions, le bénéfice de la réduction des droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation dite « modeste ». Dans ce cas en Wallonie le taux passe de 12,5% à 6% sur une première tranche de prix pouvant aller soit jusqu’à 161.438,42 € soit jusqu’à 151.348,51 €.
Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée (pour toutes les ventes à partir du 1/01/2016) :

En zone de pression immobilière --> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 161.438,42 € (somme indexée au 1er janvier 2016)
En dehors d’une zone de pression immobilière --> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 151.348, 51 € (somme indexée au 1er janvier 2016)

Pour l'année 2016, la liste des communes figurant dans la zone de pression immobilière est la suivante :

Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Flobecq, Geer, Genappe, Gesves, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre.

Quelles sont ces conditions ?

  1. Ne pas être propriétaire d’une autre habitation au moment de l’achat (sauf si vous êtes devenu propriétaire par succession de vos parents ou grands-parents) ;
  2. Le revenu cadastral de base, c’est-à-dire le revenu cadastral non-indexé, ne doit pas dépasser 745,00 euro / 845,00 euro si vous avez au moins trois enfants à charge / 945,00 euro si vous avez au moins cinq enfant à charge / 1.045,00 euro si vous avez au moins sept enfants à charge ;
  3. Le revenu cadastral total non indexé de l’habitation achetée et des autres immeubles que vous possédez ne peut pas dépasser les maxima ci-dessus. Il ne faut pas tenir compte des biens immobiliers acquis par succession des parents et grands-parents à condition que ceux-ci n’aient pas un revenu cadastral supérieur à 25% des maxima repris ci-dessus. Notons également que la réduction sera octroyée pour autant que les immeubles déjà possédés qui empêchaient l’application de la réduction soient revendus dans l’année.
  4. Etre inscrit au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) de la commune où se situe l’immeuble que vous achetez. Cette inscription doit avoir lieu dans les trois ans qui suivent la date de l’acte authentique d’achat et elle doit être maintenue pendant trois ans au moins.

Les droits d’enregistrement passent à 15 % à partir du 3e immeuble en Wallonie

Droit d’enregistrement : nouveaux taux en Région Wallonne

La Région Wallonne s’appropriant ses nouvelles compétences en matière fiscale, porte le droit d’enregistrement à 15% (au lieu des 12,5% actuels) lorsque :

  • L’opération a pour objet un immeuble sis en Wallonie et affecté en tout ou pour partie à l’habitation, et si
  • L’acquéreur possède déjà, à la date de l’acte, au moins 33% en pleine propriété ou en usufruit d’au moins 2 autres immeubles d’habitation. Il importe peu que ces autres habitations soient situées en Belgique ou à l’étranger, ou que l’acquéreur soit résident wallon ou pas.

L’absence de déclaration de ces biens détenus au moment de l’acquisition sera passible d’une amende  égale aux droits éludés.

Ce nouveau régime est d’application aux conventions translatives à titre onéreux d’immeubles « signés à partir du 1er janvier 2016.

Abattement

L’abattement des droits d’enregistrement est une faveur fiscale accordée par les Régions (Flamande et de Bruxelles-Capitale) au profit de certains acquéreurs d’immeuble. Elle consiste en une diminution de la base imposable. Autrement dit, l’imposition sera calculée sur la partie du prix comprise au dessus du montant de l’abattement.

A Bruxelles, un candidat acquéreur pourra bénéficier d’un abattement de 60.000,00 euro ou de 75.000,00 euro (si le bien est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation) s’il respecte certaines conditions : ainsi, le bien doit être acheté par une personne physique, être situé dans la Région de Bruxelles-Capitale et être destiné à l’habitation. En outre, l’acquéreur ne peut posséder à la date du compromis la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou partie à l’habitation, il doit affecter son logement comme résidence principale dans les deux ans de l’enregistrement et résider dans la Région de Bruxelles-Capitale durant 5 ans.

En Flandre, un candidat acquéreur pourra bénéficier soit de l’abattement (cfr. Article 45 bis C. enr.), soit de la reportabilité, s’il remplit certaines conditions légales (cfr. Article 61 et 212 bis C. enr.).

Restitution des droits d’enregistrement

Le propriétaire qui n’a pas bénéficié de réduction de droits d’enregistrement et qui revend son bien immobilier dans les deux ans de son acquisition peut récupérer 3/5ème des droits d’enregistrement payés. A Bruxelles, cette restitution est de 36% des droits d’enregistrement payés.

Qu'est-ce que vendre sous le régime de la TVA ?

En cas de vente d’un immeuble neuf (article 8§1 code TVA), c’est-à-dire de construction nouvelle ou de nouvelle construction dont la revente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle où a lieu la première occupation ou la première utilisation, le vendeur a le droit de vendre son bien sous le régime de la TVA au lieu d’être imposé selon le régime des droits d’enregistrement.

La TVA à 6% pour les travaux de rénovation :

Le taux réduit de 6% pour les travaux de rénovation des logements privés était réservé aux habitations d’au moins 5 ans. L’allongement de ce délai qui devait passer à 10 ans le 1er janvier 2016 a été reporté au 12 février 2016.

Afin de bénéficier du taux de 6%, il faudra donc maintenant que le logement ait été occupé pour la première fois dans le courant de l’année 2006 ou antérieurement.

Un régime transitoire (sous conditions) avait été prévu pour les logements qui répondaient à la condition d’ancienneté (de 5 ans) à la fin de l’année dernière, mais pas à la condition de 10 ans au début de cette année. Pour ces logements, on devait pouvoir continuer à facturer au taux de 6% jusqu’à fin 2017.

Pour pouvoir bénéficier de ce régime transitoire, il faut que le logement ait été occupé pour la première fois entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2011.

La plus-value immobilière est-elle imposée ?

La non-taxation des plus-values est un des grands principes du droit fiscal belge. Mais comme toute règle, celle-ci a ses exceptions, comme les opérations à caractère spéculatif portant sur un bien appartenant au patrimoine privé du contribuable, ou les plus-values réalisées lors de la cession à une société étrangère d’une participation dans une entreprise belge, ou encore lors de la vente d’un terrain non bâti, acquis depuis moins de huit ans.

Si un terrain est revendu dans les 5 ans qui suivent l’acquisition vous serez taxé sur la plus-value à concurrence de 33%. Si un terrain est revendu entre les 5 ans et les 8 ans après l’acquisition vous serez taxé sur la plus-value à concurrence de 16,5%. Ces taux sont à majorer des additionnels communaux.

Une exception complémentaire s’ajoute à cette liste, elle concerne les plus values réalisées lors de la cession (vente, partage, échange, apport à une société) d’immeuble bâtis.

Précisons encore que cette mesure ne s’applique pas à l’immeuble occupé par le propriétaire au titre de résidence principale ni aux immeubles acquis par héritage.

D’autre part, il faut que la cession intervienne dans un certain laps de temps entre l’acquisition de l’immeuble et la cession. Cet intervalle varie en fonction du mode d’acquisition de l’immeuble concerné :

S’il a été acquis par achat (ou échange), il n’y aura taxation que s’il est revendu dans un délai de moins de 5 ans ;

S’il a été acquis par donation, il n’y aura taxation que s’il est revendu dans un délai de 3 ans et pour autant qu’il se soit écoulé moins de 5 ans entre la date d’acquisition par le donateur et celle de la cession par le contribuable ;

S’il a été construit, il n’y aura taxation que si l’immeuble est occupé depuis moins de 5 ans et pour autant que la construction ait commencé dans les 5 ans qui ont suivi l’acquisition du terrain par le contribuable ou le donataire.

En dehors de ces trois hypothèses, la plus-value n’est pas imposée. En revanche, si l’un des cas évoqué est rencontré, il y aura taxation au taux de 16,5% (+ additionnels communaux).

Cette imposition, rappelons-le, ne frappe que la plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession. Le prix d’acquisition est le prix réellement payé pour l’achat ou la construction. Si une administration (enregistrement, TVA) a fixé un prix plus élevé c’est ce prix qui doit être pris en considération. Le prix de cession est le prix mentionné dans l’acte de vente, le cas échéant, redressé par l’administration fiscale.

C’est la plus-value nette qui est taxée. Autrement dit, il faudra gonfler le prix d’achat des frais d’acquisition (droits d’enregistrements, frais de notaires…) à condition qu’ils soient prouvés (à défaut, une majoration forfaitaire de 25% du prix d’achat sera calculée), d’un amortissement de 5% du prix d’achat et du coût des travaux effectués dans l’immeuble (pour autant qu’ils aient été réalisés par un entrepreneur agréé).

En cas de revente d'un bien, peut-on récupérer les frais de notaire ?

Que faut-il entendre par le vocable « frais de notaire » ? Il s’agit généralement des frais d’acte d’achat et éventuellement des frais de crédit hypothécaire.

Les honoraires du notaire qui a instrumenté l’acte d’achat ne sont pas récupérables puisqu’il s’agit de la rémunération de son travail pour passer l’acte. Il en va de même pour les frais administratifs liés à cet acte.

On peut, par contre, récupérer une partie des droits d’enregistrement à concurrence des 3/5 des droits payés si l’on n’a pas bénéficié de la réduction des droits d’enregistrement lors de l’achat et que la revente a lieu dans les deux ans.

En cas d’achat sous le régime de la TVA (immeuble neuf ou assimilé), on peut récupérer la TVA lors de la revente du bien. Pour cela, il faut que l’immeuble puisse encore être assimilé à un immeuble neuf, et pour remplir cette condition il faut que l’acte de vente soit passé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la date de la première occupation. Dans ce cadre, il y aura encore d’autres conditions à remplir, notamment une déclaration au bureau de la TVA pour l’obtention de la qualité d’assujetti occasionnel.

Réduction du taux de TVA pour des travaux de rénovation effectués aux habitations anciennes de plus de cinq ans.

Le taux de TVA est réduit à 6% pour les travaux de rénovation effectués aux habitations de plus de 5 ans moyennant certaines conditions.

Conditions

On s’est inspiré des conditions requises pour l’application du taux réduit de 6% aux travaux effectués à des habitations occupées depuis moins de 15 ans :

Il doit s’agir de la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage de tout ou partie d’une habitation ;

Les travaux doivent être affectés à une habitation qui, après leur exécution, est utilisée comme logement privé ;

Les travaux doivent être effectués à une habitation dont la première occupation précède d’au moins 5 ans la première date d’exigibilité de la TVA ;

L’entrepreneur effectuant les travaux doit être enregistré au moment de la conclusion du contrat ;

La facture délivrée par l’entrepreneur, et le double qu’il conserve, doivent, sur base d’une attestation formelle et précise du client, constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit. Sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de cette disposition, l’attestation du client décharge la responsabilité de l’entrepreneur pour la détermination du taux appliqué.

Restrictions 

Plusieurs exceptions, pour lesquelles le taux de TVA de 21% reste d’application, ont été formulées. Nous citerons principalement les exceptions suivantes :

Les travaux immobiliers qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture ;

Les travaux immobiliers qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscine, sauna, mini-golf, court de tennis et installations similaires.

L'évaluation d'un bien immobilier.

Il existe différentes valeurs immobilières, chacune ayant son utilité en fonction de la situation. On a ainsi, outre la valeur vénale, la valeur en vente forcée, la valeur en vente publique volontaire, la valeur de reconstruction, la valeur à neuf, la valeur de convenance …

C’est la valeur vénale qui est principalement utilisée pour déterminer le prix de vente d’un bien. Le mot « vénal » signifiant « qui peut être vendu » on peut dire que la valeur vénale d’un bien est le prix que l’on peut raisonnablement espérer obtenir lors de la vente de ce bien dans des conditions normales de marché, avec une publicité adéquate et dans un délai raisonnable.

Pour estimer la valeur vénale d’un bien, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

Le terrain

On tient compte de sa superficie, de sa configuration, de son environnement. La valeur d’un terrain sur lequel on a bâti s’avère toujours inférieure à la valeur du même terrain non bâti.

Le bâtiment

On évalue les superficies bâties et on estime leurs valeurs en fonction du lieu, de la qualité, de l’état et de l’âge des matériaux utilisés.

Cependant quelle que soit la valeur vénale théorique, le vrai prix de vente d’un bien est déterminé par le marché. C’est la loi de l’offre et la demande qui conditionne toute la démarche.

Nos agents immobiliers sont des professionnels en contacts journaliers avec le marché ainsi qu’avec des propriétaires-vendeurs et des candidats acquéreurs. Cette large expérience ils la mettent à votre disposition pour vous aider à estimer la valeur vénale de votre bien et à déterminer le prix de vente idéal.

Vous envisager de vendre et vous désirez, de ce fait, une estimation gratuite de votre bien, cliquez ici.

Une expertise est-elle requise avant d'acheter ?

C’est à vous de juger si vous avez les compétences suffisantes pour apprécier la qualité du bien que vous désirez acheter. Si tel n’est pas le cas ou si vous avez des doutes sur la qualité technique du bien concerné n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert indépendant. Outre une estimation de la valeur du bien, ce dernier pourra vous rassurer sur la qualité du bien et vous signaler les problèmes éventuels ainsi que leurs solutions et leurs coûts.

En cas d’emprunt hypothécaire l’organisme prêteur exigera très souvent une expertise du bien. Il désignera un expert agréé par lui. Sachez cependant que cette expertise a davantage pour but de déterminer la valeur du gage que d’examiner la qualité technique du bien.

En cas de litige, les tribunaux considèrent toujours que l’acquéreur a le devoir de se faire conseiller.

Quelle est la différence entre une offre d'achat et un compromis de vente ?

L’offre d’achat est une promesse unilatérale d’acheter ou vendre. Celui qui fait cette offre est le seul à s’engager. A ce stade, il n’y a pas vente aux yeux de la loi puisqu’il n’y a pas d’accord entre parties sur la chose et sur le prix. Cependant dès que l’autre partie marque son accord sur les termes de l’offre, la vente est faite. Cela devient un compromis de vente.

Le compromis de vente est un accord entre parties pour la vente d’un bien déterminé à un prix déterminé. Le compromis de vente est donc une convention écrite par laquelle un vendeur et un acquéreur s’engagent, réciproquement et irrévocablement, à acquérir ou vendre un bien en des termes et conditions bien définis et dont les effets seront différés jusqu’à la signature de l’acte notarié.

Sachez que le compromis de vente ne doit pas nécessairement être signé devant notaire, puisque même signé entre particuliers il est valablement formé. Il convient donc d’être prudent avant de contresigner une offre d’achat puisque le compromis ainsi formé vous engage.

Nous ne saurions trop vous conseiller de faire appel au professionnalisme de nos agents immobiliers avant d’accepter une offre par écrit. Ils vous seront toujours de bon conseil.

A quoi sert l'acte notarié ? Qu'est-ce qu'une condition suspensive ? Qu'est-ce qu'une option d'achat ?
A QUOI SERT L’ACTE NOTARIE ?

L’acte notarié, aussi appelé acte authentique, est un document qui officialise la vente à l’égard des tiers. Il assure la sécurité juridique de la vente en la rendant opposable aux tiers.

QU’EST-CE QU’UNE CONDITION SUSPENSIVE ?

Une condition suspensive de vente est un élément futur et incertain qui suspend la vente.

Il s’agit le plus souvent d’une réponse positive d’un organisme financier à l’occasion d’une demande de prêt hypothécaire mais il pourrait également s’agir de tout autre évènement dont les parties conviendraient, comme par exemple une régularisation urbanistique.

QU’EST-CE QU’UNE OPTION D’ACHAT ?

C’est l’engagement par lequel un candidat acquéreur signifie à un vendeur son désir de bénéficier d’un laps de temps pour décider d’acquérir ou non le bien mis en vente.

L’option d’achat peut se faire avec ou sans indemnité. Le plus souvent l’option d’achat prévoit une indemnité afin de compenser le délai accordé au candidat acquéreur pour se décider.

Une fois l’option contresignée par le vendeur, le candidat acquéreur a le choix d’acheter ou non le bien concerné pendant le délai convenu.